LES CONSTRUCTEURS DE MAISONS FACE À LA LOI ELAN : OÙ EN SONT-ILS ?

Les dispositions issues de la loi ELAN ont fait quelques remous au sein des constructeurs de maisons car cette règlementation est venue bouleverser leurs habitudes de construction. On constate aujourd’hui que cette partie de la loi ELAN est de mieux en mieux intégrée mais que quelques questions subsistent encore…

Quelles sont les zones à risque argile ?

Julien Serri : Pour l'application de la nouvelle réglementation, les zones considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l'exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte. La cartographie des zones concernées a été fixée par un arrêté du 22 juillet 2020, publié le 9 août 2020, et qui est consultable sur le site Géorisques.gouv.fr.

Quelles sont les obligations en cas de vente d’un terrain non bâti constructible en zone à risque ?

Dans les secteurs où les dispositions d’urbanisme permettent la réalisation de maisons individuelles, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ainsi, l’annexion d’une étude géotechnique préalable à l’acte authentique de vente de terrain à bâtir n’est obligatoire que pour les ventes non précédées d’une promesse. Et en cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges. Une fois réalisée, l’étude géotechnique préalable doit être annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. À noter que les ventes de terrains non bâtis constructibles, dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles, sont exonérées de ces obligations.

Et qu’en est-il des lotissements ?

Concernant les lotissements, la réglementation n’impose pas expressément qu’une étude géotechnique préalable soit réalisée pour chacun des lots du lotissement. L’article R112-6 du CCH indique en effet que cette étude procède à une première identification des risques géotechniques du site. Une étude géotechnique globale pour le lotissement devrait donc suffire. Ceci est d’ailleurs confirmé par le guide « Construire en terrain argileux » de la DHUP* qui dit « qu’une étude géotechnique unique, établie dans le cadre de la vente d’un terrain divisé en lots, peut être jointe au titre de propriété de chacun des lots dans la mesure où ces lots sont clairement identifiés dans cette étude. »

Quelle est la nature de l’étude géotechnique préalable ?

La nature de l’étude géotechnique préalable est précisée à l’article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, publié le 6 août 2020. Elle permet une première identification des risques géotechniques d’un site et doit fournir un modèle géologique préliminaire, les principales caractéristiques géotechniques du site, ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude géotechnique préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques, visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet. En somme, cela revient à réaliser une étude géotechnique préalable de type G1 PGC, conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013, puisque l’arrêté précise qu’une telle étude vaut présomption de conformité aux dispositions réglementaires. Pour plus de détails, je conseille d’aller voir l’annexe A.4 de la norme NF P 94 500 qui énumère des exemples de données géotechniques à fournir au niveau des études géotechniques préalables, soit la G1 PGC. Enfin, il est bon de noter que la durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

Quelles sont les obligations en cas de construction en zone à risque ?

Tout d’abord, il me paraît important de dissocier les obligations du maître d’ouvrage et les obligations du constructeur, qui ne s’appliquent que dans le cadre d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction, ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements. Par contre, elles ne s’appliquent pas si le contrat a pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment, des travaux relatifs à une extension (y compris les vérandas et garages), sous réserve qu’elle soit inférieure à 20 m² et désolidarisée du bâtiment existant.

Quelles sont donc les obligations du maître d’ouvrage ?

Avant la conclusion du contrat, le maître d'ouvrage doit transmettre l’étude reçue du vendeur aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du Code civil (constructeurs, architectes, entrepreneurs, techniciens…). Si le maître d'ouvrage ne dispose pas d’une telle étude annexée à son titre de propriété, il doit faire réaliser et transmettre au constructeur une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. Le contrat de construction devra alors préciser que le constructeur a reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et le cas échéant que les travaux qu’il s’engage à réaliser intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque identifié dans l’étude.

Et les obligations du constructeur ?

Le constructeur est tenu : soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique de conception qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, fournie par le maître de l'ouvrage ou que le constructeur fera réaliser par accord avec le maître de l'ouvrage ; soit de respecter des «dispositions forfaitaires» qui ont été définies par l’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, publiées au Journal officiel du 15 août 2020.

Qu’est-ce que l’étude géotechnique de conception?

L’étude géotechnique de conception a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle s'appuie sur des données géotechniques pertinentes, si besoin après la réalisation d'un programme spécifique d'investigations géotechniques. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre. Cela revient à réaliser une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 puisque l’arrêté précise qu’une telle étude vaut présomption de conformité aux dispositions réglementaires (voir l’annexe A.4 de la norme NF P 94 500 qui énumère des exemples de données géotechniques à fournir au niveau des études géotechniques de conception (G2 PRO), ndlr). L'étude géotechnique de conception n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Lorsqu'elle a été complétée, l'étude géotechnique de conception est annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. En cas de vente de l'ouvrage, l’étude géotechnique de conception (comme l’étude géotechnique préalable) est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges.

Il y a un peu plus de 1 an, le Pôle Habitat de la FFB a réalisé une étude de sol en zone argile. Pouvez-vous dresser un bilan 1 an après ?

Cette enquête a en effet été lancée le 5 janvier 2021 auprès des 1 100 adhérents constructeurs de maisons individuelles et promoteurs immobiliers du Pôle Habitat FFB, et avait pour but de recueillir les retours terrain nécessaires à une évaluation objective de l’impact des dispositions de la loi Elan sur les études de sol. Cette enquête a reçu 146 réponses. Il en est ressorti que plus de 70 % des répondants, ayant pour l’immense majorité été informés et préparés à ce changement réglementaire, rencontrent toujours des difficultés à appliquer ces dispositions de la loi. Outre les problèmes de surcoût, les principales difficultés d’application qu’a fait ressortir cette enquête concernent les délais d’obtention des études géotechniques, l’articulation entre le CCMI et la réglementation, l’interprétation de l’arrêté sur les techniques particulières de construction et son application sur le terrain pose également plusieurs problèmes.

Et plus en détails ?

Sur le premier point, 52 % du territoire s’est brutalement retrouvé concerné avec en son sein seulement 140 BET géotechniques. La profession a donc dû prendre le temps d’absorber le marché. On constate néanmoins que ce problème reste une préoccupation majeure, un an après l’entrée en vigueur de la réglementation. Le deuxième point, le prix ferme et définitif et surtout l’impossibilité de réaliser des avant-contrats sont incompatibles avec le phasage, tel que décrit dans la réglementation. Il y a une vraie insécurité juridique et commerciale pour le constructeur de faire réaliser une G2 par le MOA avant signature du CCMI et de chiffrer au plus juste en fonction de résultats quasi impossibles à anticiper. Un débat sur la possibilité de conclure un contrat d’études en CCMI dans le cadre strict de la réalisation des études géotechniques mériterait donc d’être ouvert puisque 69,8 % des répondants de l’enquête estiment que cette problématique est un frein à la réalisation d’études G2. Et enfin, en ce qui concerne les techniques particulières de construction, on peut citer en particulier les dispositions concernant la gestion des eaux pluviales ou les difficultés rencontrées en cas de construction mitoyenne. Une révision des arrêtés permettrait d’apporter les clarifications nécessaires à la bonne application de la réglementation.

Y a-t-il des points positifs ?

Bien sûr. L’enquête a fait ressortir que de plus en plus de constructeurs prennent l’option de réaliser une G2 PRO, solution souvent la plus optimisée sur le plan technique et financier, mais malheureusement pas toujours facile à caler avec le CCMI. On a noté une progression de 12 % sur un an des G2 PRO par rapport aux dispositions forfaitaires.

* Lien guide : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/  default/files/construire_en_terrain_argileux_reglementation_et_bonnes_pratiques.pdf Propos recueillis par Aude Moutarlie